视点！花300多万买到“凶宅”，卖房人的违约金法院会怎么判？

12月21日，南京市中级人民法院微信公众发布一篇文章：

对于许多人来说，买房是一个家庭的头等大事。但如果发现好不容易买来的房子原来是一所“凶宅”，那该多闹心！近日，姚某夫妇就遇到了这样的闹心事。面对法律没有明确规定的“凶宅”问题，法院会怎么判？

误买“凶宅”，买房人要求赔偿

(资料图)

原告姚某夫妇想购买一套房屋改善居住条件，两人看中了被告权某名下的一套房屋。2021年4月，双方签订房屋买卖合同。合同约定，购房款310万元，交付的房屋内不得存在他杀、自杀、自然死亡等事件，如有违约，按标的额的20%承担违约责任。原告按期支付全部购房款后，办理了过户手续。

收房当天，姚某夫妇通过周围邻居了解到，该房屋在15年前发生过自杀事件，而被告在购房前并未向原告披露过该自杀事件。姚某认为，权某的行为有违诚信，存在明显违约，遂诉至法院，要求权某支付违约金62万元。

权某辩称，案涉房屋是其从他人处购买，且在房屋内居住多年，对于自杀事件并不知情；“凶宅”概念仅是原告的心理因素使然，案涉房屋不存在任何质量问题，也不影响实际居住使用，且已过户完成，请求法院驳回原告诉讼请求。

法院：卖房者应承担违约责任

鼓楼法院经审理认为，双方合同约定：原告要求被告出售的房屋不存在自杀、他杀等情形。被告作为房屋的卖方，应当向买方如实告知房屋的实际状况和相关信息。在原告已明确提出上述要求的情况下，不论被告对该信息是否了解，被告都应当积极核实了解相关情况并如实告知原告。被告未能核实了解，出售的房屋确实存在自杀的情形，违反了双方约定，应承担相应的违约责任。

基于我国社会的传统习俗，使用者往往会因房屋内发生过自杀案件而产生消极心理影响，且部分购房者不愿意购买发生过自杀事件的房屋，导致此类房屋交易价格受到相应折贬。本案中，原告并无证据证明房屋的贬损金额，其主张的62万元违约金过分高于其实际损失，应予以酌减。综合房屋内发生自杀事件的时间、房屋使用情况、被告的过错程度、房屋成交价格及成交后的价格变动等因素，法院酌定被告赔偿原告损失15万元。一审宣判后，姚某不服，上诉至南京中院。南京中院二审驳回上诉，维持原判。

法官：买卖双方应秉持诚信、谨慎的原则

承办法官：鼓楼法院李彭

“凶宅”一般是指发生凶杀、自杀等非自然死亡事件的房舍。具有“凶宅”特性的房屋，虽然不影响居住功能，但会对购买者居住心理产生消极影响，客观上也会影响房屋的交易价值。民法典规定，处理民事纠纷，法律没有规定的，可以适用习惯。“凶宅”虽非法律术语，但“凶宅”客观上产生消极影响可以理解为一种社会公众的习惯，故不应简单视为“迷信”思想予以否认。

诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一，基于该原则的要求，卖方应主动核实并告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况。本案中，被告权某的行为明显违反了合同约定，属于违约行为。法官综合案件情况并权衡各种因素后判决被告支付一定金额的违约金，体现了司法对房产市场交易秩序的维护，对诚实信用和公序良俗原则的关注。

法官提醒

在二手房交易中，卖方应本着诚信原则，如实披露房屋的真实信息。买方也要谨慎行之，可进行实地勘察，也可向物业公司、周围邻居等了解房屋相关情况。同时，建议买卖双方在房屋买卖合同中就“凶宅”等相关情形进行约定，并附加违约条款。

【来源：南京市中级人民法院】

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